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关于举办“土地增值税清算及企业所得税后续管理中的风险控制案例精讲班”的通知

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第一部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析

(一)有关销售发票开具与否的收入确认

1、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确认

2未开具发票,未签订销售合同但实际已(未)投入使用的收入确认

(二)房地产代收费用的收入确认

1、代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确认

2、代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认

(三)转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认

转让房地产合同未履行收取购买方违约金、售后返租的收入确认

(四)视同销售房产收入的确认

收取车库使用费、收到政府土地返还款建设拆迁安置房、土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认

(五)委托中介机构售房的收入确认

收取手续费、超基价分成、包销的收入确认

(六)不确认土地增值税收入的情形

政策性拆迁补偿收入、政府收回土地使用权而获得的土地补偿款收入、将开发产品转为自用或出租

第二部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析

(一)土地取得成本的确定

1、房地产企业接受土地投资入股      2、购买土地并承担土地转让方相关税金

3、非货币型交易方式获得土地使用权  4、通过招挂拍获得国有土地使用权

(二)拆迁补偿费用的确定

1、现金补偿费用的确定              2、拆迁安置房的成本确定

(三)建筑安装成本的确定

1、建筑工程、装修工程中“甲供材”,安装工程中“甲供设备”成本的确定

2、园林绿化工程中的绿化费用的确定

(四)其他开发成本的确定

1、开发间接费用   2、公共配套设施费用      3、土地增值税清算中共同成本费用

(五)土地增值税扣除项目中特别注意的问题

1、土地增值税扣除项目应注意的14个关键点 

2、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算

3、土地增值税清算后尾房销售的土地增值税计算

第三部分  企业所得税后续管理要点

1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?

2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?

3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?

4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?

5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?

6、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?

7、开发产品完工后,再发生成本费用应当怎样处理?

8、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?

9、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?

10、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的,怎样进行会计核算?



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